Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области
Фраза «перепланировка нежилых помещений» часто вгоняет бизнесменов в ступор. Даже ради улучшения условий труда сотрудников и увеличения прибыли не каждый предприниматель согласится пройти все круги ада этапы согласования изменений.
И понять их можно – процесс этот довольно сложный и запутанный. К тому же многие процедуры не имеют законодательно установленной базы, поэтому зачастую даже чиновники не знают, как поступать в тех или иных случаях и какие документы требовать от заявителя.
Но мы все же попытаемся помочь владельцам помещений и разберемся, что же такое перепланировка, какие документы обязательно придется собрать для ее согласования, куда обращаться перед началом ремонта и как можно узаконить уже сделанные изменения.
Перепланировка нежилого помещения – что это
Хотя в народе любые конструктивные изменения называют перепланировкой, юридически это не совсем верно. Различают несколько видов ремонта:
- самое простое – переустройство: собственник помещения переносит на другое место инженерные сети и/или оборудование (сантехническое, электрическое и любое другое);
- перепланировка – изменение конфигурации помещения;
- намного сложнее – реконструкция. В ходе нее объект меняет свои границы – чаще всего в сторону увеличения. Становится другой высота, количество этажей, общая площадь помещения. Например, к реконструкции относят пристрой к зданию тамбура, надстройка дополнительных этажей или увеличение высоты потолка.
Реконструкция может происходить и в границах объекта, но с изменением его назначения. Классический пример: был склад – стал офис. В подобных случаях потребуется особое разрешение на смену деятельности.
Перепланировки нежилого помещения в жилом доме
Для согласования реконструкции кроме основных документов потребуется договор авторского надзора за проведением работ и экспертиза проектной документации.
Что можно и нельзя при перепланировке
Перечень допустимых работ по перепланировке нежилых помещений в основном один для всех регионов РФ. Без согласования собственник помещения может выполнить в нем косметический ремонт, заменить окна, двери, санитарно-гигиеническое и другое оборудование без переноса на другое место, демонтировать встроенную мебель. Также разрешено устанавливать или сносить легкие быстроразборные перегородки (из ДВП, ДСП, алюминиевых труб, стекла и проч.)
И, напротив, ни один чиновник в здравом уме не разрешить сносить несущие стены и закрывать доступ к коммуникациям. В случае же самовольного проведения подобных операций последствия, увы, предсказуемы и печальны.
Для всех остальных работ основанием служит не желание собственника что-то изменить в помещении, а решение о согласовании перепланировки органом муниципального управления.
При этом есть отличия видов работ в жилых и нежилых помещениях. Для последних придется брать разрешение на:
- остекление балконов/лоджий и изменение их цветовой гаммы;
- установку кондиционера или антенны;
- изменение фасада (монтаж/демонтаж балкона/лоджии) и конструкции крыши;
- возведение капитальных стан, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции;
- перенос «мокрых зон»;
- увеличение/уменьшение, а также уничтожение старых и создание новых оконных/дверных проемов;
- монтаж/демонтаж лестничных пролетов;
- установка дополнительного оборудования с подключением к коммуникациям (ванны, раковины, электрические или газовые плиты и т.п.);
- уничтожение окон и дверей, выходящих на улицу;
- изменение конструкции пола.
Перечень этот далеко не полный, ведь каждая ситуация индивидуальна и имеет свои нюансы. За разъяснением тех или иных спорных вопросов лучше обратиться в местные органы власти (Департамент градостроительства, управление архитектуры и строительства Администрации и т.д.)
Разница в перепланировке здания и нежилого помещения
Но разница в перепланировке жилого и нежилого помещения заключается не только в видах работ. Существенным отличием является то, что при переделке нежилой площади в жилом доме потребуется собрать и предоставить значительно большее количество документов.
Для согласования перепланировки от владельца такого помещения потребуют, кроме прочего:
- письменное согласие 73 % жильцов дома;
- согласование проекта переустройства с Роспожнадзором, Центром гигиены и эпидемиологии, коммунальными службами. Если же здание является исторической ценностью, придется согласовать проект с управлением по охране памятников архитектуры;
- разрешение на перепланировку от ТСЖ или ДУК.
Для получения разрешения на изменения в отдельно стоящем нежилом здании эти документы предоставлять не нужно.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Если вкратце, то согласование перепланировки нежилых помещений происходит в 4 этапа (подробно – чуть ниже):
- сбор и подача документов;
- получение разрешения на изменения;
- непосредственно работы по переделке;
- внесение изменений в документы и получение новых бумаг.
Для согласования изменений придется собрать внушительный пакет документов:
- Паспорт заявителя. При этом заявителем может быть как собственник помещения, так и арендатор или третье лицо. Как правило, это сотрудники специализированых организаций, предлагающих помощь в операциях с недвижимостью;
- если документы подает арендатор, потребуется официальный договор аренды и письменное согласие собственника на перепланировку;
- при подаче документов третьим лицом нужна нотариально заверенная доверенность.
Перепланировка без согласия собственника чревата расторжением договора в одностороннем порядке и требованием вернуть помещению первоначальный вид. Кроме того, в этом случае владелец помещения может отсудить компенсацию морального и материального вреда.
- Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов организации и свидетельства о собственности.
- Нотариально заверенное письменное согласие всех собственников помещения.
- Технические документы до внесения изменений.
- Оформленный в соответствии с законом проект перепланировки. Причем абы кому заказывать этот документ не стоит – выполнять его имеет право только организация, имеющая особый допуск СРО.
- Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.
Какие законы регламентируют перепланировку нежилого помещения
Как уже упоминалось, для согласования перепланировки нежилых помещений нет законодательной базы. Поэтому чиновники в своих действиях руководствуются законами о жилых помещениях.
А в правовых нормах для подобных случаев предусмотрено все – от перечня документов до сроков и цен на услуги.
Глава 4 ЖК РФ дает определение перепланировки и переустройства. В ней указан перечень документов и сроки предоставления услуги, причины отказа в получении разрешения. А также определены последствия самовольной перепланировки – вплоть до отторжения собственности и продажи помещения с торгов.
Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает размер наказания при самовольной перепланировке.
Гражданский кодекс РФ
СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»
Как самостоятельно согласовать перепланировку нежилого помещения
Самостоятельное согласование перепланировки нежилого помещения совершенно точно отнимет много времени и сил: не то что ошибка – малейшая описка или исправление послужат отказом в получении разрешения. Поэтому предприниматели, знающие, что время = деньги, обращаются за помощью к специалистам. И правильно – лучше отдать некую сумму (можно уточнить), но сохранить нервы и дельно потратить сэкономленные часы.
Если же трудности вас не пугают, то пошагово процесс законного согласования выглядит так:
- в БТИ получаем технический паспорт помещения;
- заказываем проект в организации, имеющей допуск СРО – проект выполняется после фактического осмотра здания и обязательно проходит независимую экспертизу;
- подаем собранные документы и заявление на перепланировку в соответствующий государственный орган – в разных регионах это может быть жилищная инспекция, отдел архитектуры Управления архитектуры и строительства администрации города, МФЦ;
- 45 дней отведено на принятие чиновниками решения о выдаче разрешения или отказа на перепланировку;
- при благоприятном исходе через 1,5 месяца вы получите разрешение на выполнение работ или мотивированный отказ;
- в первом случае можно приступать к строительно-ремонтным работам, во втором придется вначале устранить все замечания, а затем снова подавать пакет документов. Если же и после этого будет получен отказ, остается одно – за решением вопроса обращаться в суд;
- после окончания работ в тот же госорган подаем уведомление об окончании перепланировке. На основании этой бумаги будет создана комиссия, которая придет к вам на объект с проверкой – проверить, все ли работы выполнены в соответствии с проектом. Если все хорошо – получите на руки решение комиссии об утверждении акта о завершении перепланировки;
- с этим актом идем в БТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения;
- получив в БТИ обновленные документы, уведомляем о внесенных изменениях Росреестр – сотрудники этой организации исправят данные в ЕГРН. Также необходимо получить новое свидетельство о собственности.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения
Если перепланировка уже сделана, но вы хотите ее узаконить, у вас есть 2 пути:
- подать документы как на планируемую перепланировку
- узаконить сделанную переделку как самовольную.
С первым вариантом все понятно – он подробно описан выше. Во втором случае вначале вызываем специалиста БТИ с техническим планом, на который он красными линиями нанесет все изменения. Этот и другие документы отдаем в жилищную инспекцию или иной государственный орган. Какой конкретно – следует уточнить, потому как из-за отсутствия законодательной базы в разных регионах требования чиновников и процедура согласования может отличаться.
Какие документы понадобятся:
- заявление о согласовании перепланировки;
- технический паспорт помещения в 2 видах – до и после изменений;
- техническое заключение о возможности проведения и безопасности перепланировки – его выдает автор проекта здания или организация, имеющая разрешение СРО;
- проект с уже выполненными изменениями.
Специальная комиссия рассмотрит пакет документов и вынесет решение – согласовать изменения или отказать в согласовании.
Получили отказ? Ничего не остается, как попытаться узаконить изменения в судебном порядке. Но здесь придется доказывать, что сделанный ремонт выполнен в соответствии со строительными нормами и правилами, и не наносит ущерб другим людям (сотрудникам, клиентам и т.п.). Для этого нужно получить экспертные заключения от строителей, пожарных, эпидемиологов, коммунальщиков и проч.
Ответственность при самовольной перепланировке
В любом случае при узаконивании перепланировки придется заплатить штраф за самовольство. Если для физических лиц он довольно скромный – 2000-2500 руб., то юридическим лицами придется раскошелиться на сумму от 100 000 руб. до 350 000 руб. К тому же суд может потребовать вернуть помещению первоначальный вид. Разумеется, за счет собственника.
Кроме административной, предусмотрена и уголовная ответственность за незаконную перепланировку – в том случае, если изменения привели к обрушению здания и человеческим жертвам.
Подумайте – стоит ли рисковать жизнью людей ради нескольких тысяч рублей? Гораздо проще перед началом любых ремонтных и строительных работ законно согласовать любые переделки и со спокойной душой получать доход от преобразившейся собственности.
Почему стоит заказать услугу по согласованию перепланировки нежилых помещений именно у нас:
|