Перепланировка с объединением квартир
Можно ли объединить две или более квартиры по горизонтали или вертикали в многоквартирном доме? Короткий ответ — да можно, но не всем, не всегда и не везде. Рассматривая такую задачу подробно, нужно внимательно изучить как строительный, так и в юридический аспект.
Юридические нюансы объединения двух квартир при перепланировке.
Сразу скажем, что вариантов объединения довольно много, но не все из них законны и возможны. Например, объединение через тамбуры, коридоры, лестницы или лоджии, балконы, балюстрады, чердаки, подвалы.
Связано это с тем, что указанные выше места объединений являются путями эвакуации и принадлежат одновременно всем жильцам, так как это общее имущество собственников дома.
Чтобы объединить квартиры через такие проблемные места, нужно иметь договор долгосрочной аренды или быть собственником этих общих мест. И то, и другое трудно достижимо, ведь для этого необходимо положительное решение собрания собственников со 100% голосов.
При таких решениях меняется не только площадь или возможность эвакуации, но и архитектурный облик дома, не говоря уже о технических сложностях. Это одна, но не единственная сторона проблемы. У такой объединенной квартиры должен быть один собственник, хотя бы общий в долевом отношении к обеим квартирам. А представьте, что у квартир их несколько? И тогда совсем не пустяком покажется объединение лицевых счетов в такой квартире.
Соблюдение требований законодательства в жилых помещениях.
Даже если быть собственником обеих квартир, а это обязательное условие объединения, то в дальнейшем возникнут ложности с разделом при разводе по суду или продажей/завещанием/дарением части такой квартиры. Ведь может быть не только перепланировка, но и переустройство, и тогда эти изменения конфигурации будет очень нелегко привести в исходное состояние. Например, перенос или существенное изменение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования.
Квартира всегда должна отвечать признакам жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Это значит наличие отдельного входа, освещения, санузла и кухни и еще некоторых других положений. И более того, перепланировка в ней не должна ухудшать условия проживания ни самих жильцов, ни тем более их соседей.
Допустим, в одной квартире Вы избавились, а в другой удвоили жилые площади или количество кухонь, или санузлов. В этом случае в Ваших помещениях и у соседей под/над Вами должны быть планировочные решения, которые отвечают требованиям нормативных актов при перепланировке или переустройстве. То есть, например, не размещение «мокрых зон» над жилыми у соседей снизу или своих под соседскими. Так размещать «мокрые зоны» можно только в 2х-уровневой квартире по вертикали. А если у соседей уже есть какая-то выполненная перепланировка, то вопросов появится ещё больше.
При объединении двух и более квартир по горизонтали или вертикали, есть и вторая составляющая, условия которой должны быть соблюдены, иначе объединения не состоится.
Технические или строительные сложности объединения двух квартир.
Сперва об обязательных требованиях.
Объединение 2‑х и более квартир возможно через перекрытие, несущую стену, ненесущую перегородку и через общее помещение дома. То есть нужно, если уж не сносить стену полностью или частично, то обязательно делать проём в ней. Во всех случаях для обоснования возможности такого объединения, кроме проекта перепланировки понадобится еще и Техническое заключение.
Ведь при любом объединении всегда затрагиваются общие конструкции и коммуникации. В случае переноса коммуникаций нужны письменные согласования инженерных служб как дома, так и представителей сетей. А в некоторых типах и видах домов, такое объединение чревато угрозой серьёзных повреждений дома и аварийными ситуациями. Рассмотрим примеры.
Например, панельные дома, которые устроены таким образом, что затрагивание отдельно взятой конструкции влияет на всю секцию, что хорошо заметно, например, на фото обрушений после взрывов газа. В панельном доме межэтажные и межквартирные конструктивные элементы (панели) работают не только на сжатие и растяжение, но и на изгиб.
Значит, выполняя проём в несущей стене или перекрытии, мы тем самым существенно ослабляем способность конструкций нести нагрузки, предусмотренные проектом этого дома. Что чревато обрушением, не одной квартиры или этажа, а дома целиком, если сносить стены или пытаться делать более или менее широкий проём в нижних этажах. Аналогичные последствия будут при демонтаже несущих ригелей и балок даже в монолитных домах. Поэтому в панельных домах, даже типовой постройки м, разработанные институтом МНИИЭТЭП, получить Техническое заключение непросто даже на небольшой проём, не говоря уже о сносе стен.
Кирпичные дома преподносят другие «сюрпризы» при объединении квартир через несущие стены или перекрытия. Дело в том, что в них раньше зачастую устраивали вентиляционные и коммуникационные каналы и шахты, и даже мусоропроводы, например в «сталинских» домах.
И сказать с уверенностью, где можно сделать проём, можно только глядя в проектную документацию этого дома. Хуже ситуация выглядит, если она не сохранилась или находится в плачевном состоянии. Тогда необходимо детальное обследование всей квартиры. Ещё немаловажный момент в таких старых домах — это выделенная мощность на квартиру. Её может не хватить на объединённую, особенно когда газовую плиту меняют на электрическую.
Вопросы памятников архитектуры и объектов культурного наследия.
Ещё более проблематичным выглядит объединение в домах старой дореволюционной постройки. Во многих таких домах зачастую перекрытия и даже частично несущие стены выполнены из деревянных балок или имеют смешанные перекрытия. Кроме того, на них может отсутствовать техническая документация и без вскрытия участков стен и полов нельзя сказать с уверенностью, можно ли их объединить. Иногда такие работы невозможны без полной реконструкции дома.
Значительная часть таких домов носит статус памятника архитектуры, то есть объекта культурного наследия. И чтобы согласовать там объединение с перепланировкой, понадобится, кроме прочего, ещё пара документов:
А) Проектная документация, включающая сведения о влиянии видов работ на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия, разработанная в соответствии с заданием на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (при его наличии), выданным в установленном порядке Департаментом культурного наследия города Москвы
Б) Заключение, выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Нетипичные случаи при согласовании объединения квартир.
Выше мы говорили только о типовых случаях объединения через стену или перекрытия и собственниками квартир. В случаях объединения квартир, когда затрагивается архитектурный облик дома Вам придется приложить в пакет документов для согласования Протокол общего собрания со 100% голосов собственников. А в случаях с объектами культурного наследия еще и Колористический паспорт здания, выданный Москомархитектурой. И далеко не факт, что даже такой проект утвердит Мосжилинспекция или Администрация района
Узаконивание уже выполненного объединения 2-х квартир происходит много тяжелее, чем при обычной перепланировке. А когда не учтены нюансы, описанные в статье, во многих случаях бывает невозможным.
Крайне редкий, но возможный случай объединения квартир — это когда заявителем является не собственник, а наниматель муниципального жилья. Это когда семья большая и сложно разместиться даже в 3‑х или 4‑х комнатной квартире, не говоря уже о комфортных условиях проживания. В этом случае понадобится согласие всех членов семьи нанимателя, включая всех временно отсутствующих, что может оказаться не простым делом.
Ну и наконец обратный процесс: разъединение квартир. Он тоже не выглядит простым, при отсутствии каких-либо документов или в вопросах долевой собственности.
Чтобы понять возможно ли объединить или разъединить несколько квартир и как лучше это сделать, можно узнать в нашей консультации. В некоторых случаях бесплатной или с выездом на место.
Проконсультироваться или сделать заказ можно по телефонам: +7 925 741-96-05; +7 (495) 229-04-60