Квартира с неузаконенной перепланировкой: чем грозит покупка такого объекта недвижимости?
Решение купить квартиру с неузаконенной перепланировкой может привести к таким последствиям, о которых покупатели, как правило, даже не думают.
Понятно, что заставляет людей останавливать свой выбор на таких объектах недвижимости: цена, цена и ещё раз цена. Стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой может быть со значительным дисконтом, особенно когда продавец понимает, что узаконить перепланировку – это процедура не быстрая, а продать квартиру нужно оперативно.
Однако прежде чем радоваться выгодной покупке, стоит всё тщательно взвесить и оценить риски, которые несёт за собой подобная сделка.
Общие проблемы квартиры с неузаконенной перепланировкой: что ждёт нового владельца
Отсутствие согласования перепланировки – головная боль владельца жилплощади. Как только Вы регистрируете право собственности, Вы же и становитесь ответственным за всё, что происходит на территории Вашей квартиры. В том числе и за неузаконенную перепланировку – даже если перепланировку сделали не Вы, а предыдущий собственник.
Чем Вас может подвести квартира с неузаконенной перепланировкой:
- На такую покупку сложнее взять ипотеку. По моему опыту общения с риэлторами – в 2023 году участились случаи отказов выдачи ипотеки на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Банк пришлёт оценщика, и в результате ипотеку Вам могут не одобрить. Финансовые организации предпочитают иметь дело с чистой беспроблемной недвижимостью, а жилое помещение с незаконной перепланировкой к таким точно не относится.
- Будет сложнее продать. Причины те же, что и в предыдущем пункте. Придётся либо заниматься согласованием произведённого переустройства, либо выставлять квартиру по цене значительно ниже рыночной. То есть создавать для покупателей квартиры с неузаконенной перепланировкой такие условия, на которые когда-то “клюнули” и Вы сами.
- Вопросы по безопасности. Некоторые перепланировки сказываются на несущей способности всего дома. К таким относятся, например, организация проёмов в несущих стенах. Соответственно, вполне вероятно возникновение угрозы возникновения трещин или даже обрушения здания. Это, конечно, крайность, и чтобы довести квартиру до такого состояния – нужно постараться, но теоретически такой вариант может быть.
И заметьте: это только те неприятные последствия рассмотрения вопроса с покупкой квартиры с неузаконенной перепланировкой, которые можно назвать общими – теми, которые, возможно, Вас и не коснутся. Например, ипотека Вам не нужна, планов продавать жильё нет и вопросы безопасности Вас не особо волнуют (хотя должны бы).
А теперь посмотрим на ситуацию с другой стороны. Что делать, если о Вашей перепланировке станет известно надзорным органам? Для справки: в Москве контролем за незаконными перепланировками занимается Жилищная инспекция, а в Московской области – отдел перепланировок Администрации города (городского округа).
Расходы на решение проблемы неузаконенной перепланировки квартиры
Итак, представим, что о Вашей перепланировке стало известно контролирующим органам. Неважно, как – соседи пришли, увидели и сообщили в управляющую компанию, или работники УК ликвидировали аварийную ситуацию у Вас в квартире и обнаружили очевидное несоответствие типовым планам. Вариантов может быть множество, и это всего лишь вопрос времени и удачи.
Давайте посмотрим, какие расходы предстоят собственнику по решению вопроса с отсутствием согласования.
Что предстоит сделать по вопросу неузаконенной перепланировки квартиры:
- Заплатить штраф в соответствии с частью второй статьи 7.21 КоАП РФ. Для частных лиц штраф будет в размере от 2000 до 2500 рублей, для должностных – от 4000 до 5000 рублей, для юрлиц – от 40 000 до 50 000 рублей (в случае, если собственником квартиры является юр.лицо). В настоящее время введён временный мораторий на применение этих штрафов, но в любой момент мораторий может быть снят.
- Потратить деньги на согласование. Когда о перепланировке станет известно контролирующим органам, придётся платить штраф, а затем всё же заниматься согласованием всех изменений.
- Потратить деньги на ремонт. Если изменения согласовать невозможно, придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние.
Ну а если ничего из вышеперечисленного не делать, несмотря на грозные предписания жилищной комиссии или решения суда, то есть риск лишиться квартиры с неузаконенной перепланировкой. Если Вы решите не возвращать перепланировку в исходное состояние, квартиру могут выставить на аукционе и продать её без Вашего на то согласия. Основание – ч.5 ст.29 ЖК РФ. Такие случаи по Москве единичны, но они есть!
Что сделать, чтобы уменьшить риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- Перед покупкой оценить риски конкретной перепланировки, а именно – провести обмер фактического состояния.
- Заказать документацию БТИ по приобретаемой квартире, а также по ниже- и вышерасположенным квартирам. Причём желательно получить эти документы самим, чтобы быть уверенным в их легитимности. К сожалению, очень часто приходится встречаться с ситуацией, когда собственники предоставляют поддельные документы. Причём, как бы ни было странно, для оценки проблемности выявленной перепланировки больше нужны планы даже не приобретаемого объекта недвижимости, а квартир верхних и нижних соседей. Это связано с тем, что проектирование зон производится с обязательной “оглядкой” на выше- и нижерасположенные помещения.
- Сверить полученные планы и понять, затронуты ли несущие конструкции (это проблема, которую не всегда разрешают, и, возможно, придётся восстанавливать конструкции с усилением металлокаркасом) и нет ли нарушения строительных норм (например, когда в приобретаемой квартире санузел организован над жилой комнатой или кухней – такое никогда не разрешат согласовать).
- Если “критичных” нарушений в квартире нет, т.е. перепланировка незаконная, но её вполне реально согласовать, то определить стоимость затрат по узакониванию и договориться на с продавцом на скидку.
Выводы по ситуации покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой
Неузаконенная перепланировка в квартире – это всегда сложности, и в каждом конкретном случае необходимо как следует взвесить все обстоятельства, прежде чем решать, покупать ли такой объект недвижимости.
Рекомендации такие:
- Оцените серьёзность внесённых в планировку квартиры изменений перед покупкой, и лучше всего сделать это с помощью профессионалов, потому что Вы вряд ли знаете все нюансы.
- Если узаконить изменения или вернуть в первоначальное состояние возможно, и Вы будете этим заниматься, примерно прикиньте стоимость работ. Сравните с предлагаемой продавцом скидкой и решите, стоит ли связываться – так ли уж выгодно предложение о покупке. С примерной оценкой предстоящих работ также могут помочь специалисты по согласованию.
- Если узаконить изменения не получится, а возврат в первоначальное состояние потребует слишком серьёзных финансов – от покупки лучше отказаться.
А иногда бывает и так, что продавец не сообщает о наличии перепланировки без согласования. В некоторых случаях и сам не знает, в других – просто хочет продать с максимальной выгодой. Конечно, при таких условиях в большинстве случаев договор купли-продажи можно расторгнуть, но это опять – время, нервы, деньги. Так что желательно перед покупкой квартиры, даже если всё выглядит идеально, заказать проверку специалиста по перепланировке. Потому что после покупки это станет только Вашей головной болью.
Если требуется помощь – готовы оказать услуги по оценке ситуации и предложить варианты решения проблем с неузаконенной перепланировкой в квартире.