Антресоли в квартирах г.Москвы: нюансы проектирования и перепланировки
Антресоль в квартире – это дополнительно сооружаемая площадка, с помощью которой увеличивается свободное пространство жилого помещения.
С помощью антресоли пространство делится на две части, одновременно приводя к увеличению полезной площади. Это не возведение дополнительного этажа, а решение зонирования, позволяющее выгодно использовать высокие потолки помещения.
Уточнение про высокие потолки имеет первостепенную важность, так как в стандартных квартирах высотой 2,5-2,7 м соорудить антресоль не получится: необходимо соблюсти требования законодательства по высоте и над антресолью, и под ней.
Рассмотрим, что же такое антресоль в квартире с точки зрения законодателя, и какие требования предъявляются к её сооружению.
Антресоли в квартирах Москвы с точки зрения законодательства
Правовое положение антресоли в квартире определяется целым рядом правовых актов, среди которых стоит отметить в первую очередь два документа:
- Свод правил СП 54.13330.2022 “Здания жилые многоквартирные”, актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13 мая 2022 г. N 361/пр);
- Постановление 508-ПП Правительства Москвы от 25.10.2011 г. “Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах” (с изм. на 15.06.2022 г.).
Антресоль может быть жилой, а может использоваться для хранения вещей. Разумеется, к жилой антресоли требований больше, т.к. она масштабнее по размерам и значительно основательнее по конструкции.
Антресоль в квартире представляет собой площадку, разграничивающую высоту помещения на разные уровни. Организацию подобного нового пространства обязательно нужно согласовывать с МосЖилИнспекцией, поскольку в соответствии с п.2.2.12 Постановления 508-ПП сооружение такого объекта подпадает под понятие перепланировки. Согласование можно пройти и до ремонта, и после, но выбор первого варианта всё же предпочтительнее: законодательство может измениться (и в итоге всегда будет вероятность отказа в согласовании), да и штраф за незаконную перепланировку может быть увеличен.
Основные требования к возведению антресоли в квартирах Москвы
Сооружение антресолей в квартире – технически достаточно сложное мероприятие, поэтому к их обустройству установлены определённые требования. К одним из важнейших требований относится высота сооружения.
Понятие высоты касаемо антресоли в квартире следует рассматривать в двух аспектах, поскольку важна высота и над антресолью, и под ней.
Ранее действовавший СП 54.13330.2016 ставил высоту под антресолью в зависимость от того, какое помещение располагалось ниже. Если под антресолью были жилые комнаты или кухня, то высота под антресолью должна была быть не менее 2,5 м, а если санузел или иное нежилое помещение, то 2,1 м.
Ныне действующие правила, установленные п.5.12 СП 54.13330.2022, говорят о том, что высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, на антресоли и под ней определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.
Соответственно, учитывая толщину конструкции самой антресоли (как правило, это плюс 20-30 см в зависимости от материалов), высота помещения по данным БТИ должна быть не менее 4,5 м.
Какие помещения можно оборудовать на антресоли в квартире
Отдельно остановимся на вопросе, что можно и нельзя размещать на антресоли в квартире, потому что в этом пункте тоже есть свои особенности.
До августа 2020 года на антресолях прямо запрещалось обустраивать ванные комнаты, душевые, санузлы и кухни, а также устанавливать санитарно-техническое оборудование, газовые и электроплиты.
В августе 2020 года в Постановление 508-ПП внесли изменения, удалив эти пункты из документа. В результате вроде как получилось, что запрет на размещение указанного оборудования и обустройство кухонь и санузлов снят.
Однако не всё так просто, и по туалетам, например, кроме 508-ПП есть ряд иных документов.
Так, пункт 7.20 СП 54.13330.2022 (и п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”) запрещает размещение ванных комнат и туалетов над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир (и даже в этом случае – только над кухней).
Казалось бы, антресоль в квартире как раз и создаёт такую двухуровневость. Однако двухуровневыми считаются квартиры с полноценным этажом, к которым антресоль не относится – те же СП 54.13330.2022 в примечании к п.3.1.1. прямо прописали, что антресоль не является этажом.
Получается, что единственный вариант размещения санузла на антресоли – если он будет расположен над первым санузлом либо коридором или иным вспомогательным помещением.
Зато можно без каких-либо ограничений оборудовать антресоль в квартире как спальню, рабочий кабинет, библиотеку, отдельную игровую зону в детской и т.д.
Для получения точных разъяснений из МосЖилИнспекции мы направили в эту организацию запрос о возможности размещения на антресоли вспомогательных помещений. Ответ обязательно опубликуем в этом же разборе.
Размер антресолей в квартирах г.Москвы – разбираем правило про 40% от площади
Отдельного внимания заслуживает норматив о площади сооружаемой антресоли в квартире.
Пункт 3.1.1 СП 54.13330.2022 даёт определение антресоли как площадки, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.
Не самым понятным образом сформулированное правило про «40% площади помещения, в котором она сооружается» даёт простор для трактовки.
Существует 2 позиции на этот счёт.
1. Жилинспекция ранее считала, что под «помещением» в данной формулировке имеется ввиду конкретная комната, в которой возводится антресоль. Соответственно, требование соблюдения 40% фактически запрещает сооружение антресольного этажа над прихожей и другими вспомогательными помещениями, поскольку достаточно сложно соблюсти правило размеров относительно изначально небольших помещений. Если исходить из такого мнения МосЖилИнспекции, то планировку на иллюстрации ниже согласовать не удастся, так как предполагаемая антресоль полностью занимает пространство над всем санузлом в квартире и над всей прихожей.
2. Однако данную формулировку правильнее рассматривать в масштабах всего помещения, т.е. квартиры, в рамках которой сооружается антресоль. Это подтверждается в том числе и формулировкой пункта 9.22. Постановления 508-ПП Правительства Москвы от 25.10.2011 г., в котором указано, что при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения. Если учесть, что антресоли вполне могут быть размещены в разных комнатах, то становится понятно, что понятие «помещения» в п. 9.22 Постановления 508-ПП включает в себя квартиру в целом, а не только комнату, в которой находится/планируется антресоль.
Как видите, гораздо обоснованней выглядит версия, что под «помещением» в определении про 40% законодатель имел ввиду всю квартиру. Однако мы не удовлетворились собственными изысканиями на эту тему и сделали запрос в МосЖилИнспекцию по этому вопросу. Вот какой ответ нам пришёл:
Как видим, МосЖилИнспекция поддерживает всё же вторую точку зрения. При этом в ответе процитирована ст.141.4 ГК РФ, согласно которой “Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях”. Получается, что, как и мы, МосЖилИнспекция в случае с антресолями полагает правильным рассматривать под термином “помещение” всю квартиру целиком.
Такой ответ значительно упрощает последующие согласования и даёт бОльшую свободу в планировке квартир.
Антресоль в квартире: делать или нет?
Разумеется, в каждом случае решать владельцам квартиры. У сооружения антресоли немало плюсов:
- Увеличение жилой площади.
- Больше пространства для фантазии дизайнеров.
- Возможность визуально разделить квартиру.
- Дополнительный интерес покупателей в случае продажи.
Но и минусов немало:
- Нужно согласовать перепланировку – а это время и дополнительные расходы.
- Есть ограничения по использованию.
- Придётся продумать вопросы безопасности (перила, ограждение и т.д.) и вентиляцию, т.к. наверху может быть душно.
Если, взвесив все за и против, вы всё же решите заняться сооружением антресоли – рекомендуем сначала пройти процедуру согласования перепланировки антресоли в квартире, и только потом заниматься ремонтом во избежание лишних проблем с дальнейшим оформлением документов.