Согласование перепланировки квартир во вторичном жилье.
Чем принципиально отличается согласование перепланировки во «вторичке» от согласования перепланировки в «новостройке» и что нужно учесть при подготовке к моменту согласования? Различий несколько, начнём с простого.
Для согласования любого объекта недвижимости нужны Технический паспорт и Выписка ЕГРН. Согласование перепланировки, согласно правовым основаниям, осуществляется именно по ним. Объект недвижимости (квартира) должен стоять на техническом (БТИ) и кадастровом (Росреестр) учёте.
Эти документы нужны как для проекта перепланировки, так и для согласования будущей перепланировки, либо узаконивания ранее выполненной перепланировки квартиры. И вот здесь первое различие в получении этих документов и их состояния.
Отличие получения документов «вторички» и «новостройки».
Для постановки на технический учёт «новостройки» и получения Технического паспорта на квартиру требуется первичная инвентаризация, с обязательным выходом на место техника БТИ для обмеров.
А в случае «вторички» Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией можно получить сразу, но при условии, что последняя инвентаризация объекта проходила менее 5 лет назад. В противном случае также потребуется выход техника. Для этого нужно удостовериться, не было ли изменений и не ведутся /велись ли работы на объекте, иначе «красные линии» гарантированы.
Наличие «красных линии» что это и чем грозит?
Поэтажный план БТИ с красными линиями
«Красные линии» — это действительно красные линии в технической документации БТИ. Они показываются на плане квартиры, как обозначение элементов с неузаконенной перепланировкой.
Наличие «красных линий» в техническом паспорте БТИ или поэтажном плане автоматически исключает согласование перепланировки через Разрешение и узаконить квартиру возможно только по факту уже выполненных работ.
Узаконить перепланировку уже выполненных работ, конечно, не страшно и возможно. Но иногда планировка такая, что нельзя однозначно ответить, как её расценит Жилищная инспекция и не выдаст ли она отказ в узаконивании? Так как в законодательстве есть еще пробелы, которые позволяют неоднозначно трактовать некоторые пункты.
Поэтому, если Вы планируете перепланировку и хотите заказать актуальный техпаспорт (при последнем обследовании более 5 лет назад), постарайтесь сначала все же раздобыть хотя бы старую копию Технического паспорта или поэтажного плана Вашей квартиры. Или закажите архивную документацию БТИ. Архивная документация не требует выхода техника на квартиру.
Наличие неточностей в документах «вторички» и их последствия.
Очень существенным является точность и правильность технической документации БТИ на момент её получения для «вторички» или изготовления для «новостройки». Во вторичном жилье нередко попадаются ошибки документации БТИ. Расхождения там могут быть либо с данными ЕГРН, либо с фактическим состоянием квартиры.
Ошибки могут быть такие, которые можно исправить в рамках будущего проекта, например возможно указать наращивание толщины стены или что-то подобное. Но попадаются ошибки, которые проектом не исправишь. К примеру: отсутствует балкон на плане или окно в два раза шире, чем на самом деле. Такие серьезные ошибки нужно обязательно править до начала работ по согласованию, иначе потом, на этапе внесения изменений в данные Росреестра, возникнут серьезные проблемы.
Ранее, до рыночных отношений, точность обмеров, конфигурации и нанесения отметок в техническом паспорте БТИ не влияла существенно на стоимость жилья, да и техники БТИ могут ошибаться. К тому же, раньше технический и кадастровый учёт вела одна организация — БТИ. С принятием, причём поэтапно, Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ кадастровый и технический учёт ведут разные ведомства, отсюда разночтения в планах объектов недвижимости и ошибки. И любая ошибка сейчас это убавление или прибавление жилья в стоимости.
Нередко ошибки и расхождения во «вторичке» встречается в домах старой кирпичной постройки, с газифицированными кухнями. Ошибочное расположение значка плиты, сантехоборудования, размеров оконных и дверных проёмов, и даже отсутствие вентиляционных каналов или шкафов на планах БТИ нужно сверять с фактическим состоянием очень пристально. Причём доказать ошибки в технической документации БТИ бывает нелегко, если к тому же нет первичных документов.
И раньше это сильно влияло на процесс согласования. Но сейчас требования Мосжилинспекции и Администраций в Московской области постоянно ужесточаются и малейшее несоответствие в документах повод для них отказать в Разрешении на перепланировку. Поэтому еще только на стадии получения документов нужно очень внимательно их проверять и начинать искать эти расхождения.
Особенности проекта и технического заключения для «вторички».
И ещё один важный момент в согласовании «вторички» и «новостройки» — это изготовление проекта. Тогда, когда проектировщик по результатам фактических обмеров квартиры видит несоответствия в документах БТИ или Росреестра, нужно устранять эти расхождения обязательно сразу, иначе неизбежен повторный круг согласований и исправлений документов, что выливается в потерю времени и денег.
Если дом «вторички» со смешанными, либо деревянными перекрытиями (такие часто принадлежат к ещё дореволюционному жилому фонду), то для обследования и выпуска Технического заключения для проекта перепланировки необходимо привлекать специализированную организацию — ГБУ «Экспертный центр» или автора проекта дома.
Здесь даны основные моменты, которые помогают понять разницу согласования «вторички» и «новостройки». Нельзя в одной статье перечислить сразу все возможные варианты ситуаций, при которых исправления в документах «вторички» будет критическим для согласования. Да и для этого нужно видеть хотя бы часть исходной документации или же запросить такую документацию в Росреестре и БТИ.
Поэтому лучше предметно проконсультироваться на этот счёт, так как нам встречались различные ситуации, и мы сможем помочь согласовать Ваш вариант.
По вопросам, связанным с перепланировкой квартир во «вторичке» г. Москвы и Московской области, обращайтесь по тел. + 7 495 229 04 60 или присылайте заявку по электронному адресу info@avit-proekt.ru
Примеры согласованных перепланировок во вторичном жилье:
Оформление перепланировки четырехкомнатной квартиры г. Москва, Мичуринский проспект, д.27, корпус 2
